La inversión en inmuebles comerciales es una forma cada vez más popular de diversificar las carteras de jubilación de los particulares, al margen de las participaciones tradicionales, como las acciones y los bonos. Dependiendo del vehículo de inversión que se utilice, las personas se darán cuenta de que pueden cosechar los beneficios de poseer bienes raíces comerciales sin tener que ser prácticos. En otras palabras, la inversión en inmuebles comerciales puede proporcionar ingresos verdaderamente pasivos.
Aunque técnicamente se considera una clase de activos "alternativos", el sector inmobiliario se está convirtiendo en algo más habitual. Los cambios introducidos en la normativa federal en 2012 han facilitado más que nunca que los particulares posean participaciones fraccionarias de los bienes inmuebles junto a inversores igualmente pasivos. La posibilidad de co-invertir ha reducido la históricamente alta barrera de entrada para aquellos que buscan poseer bienes raíces comerciales por primera vez.
En este artículo, exploramos algunas de las principales razones por las que los particulares pueden querer considerar la incorporación de inmuebles comerciales a sus carteras en los próximos meses y años.
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La diversidad de la cartera es muy atractiva
Los inversores institucionales -como los fondos de pensiones, las dotaciones y las compañías de seguros- llevan décadas invirtiendo en inmuebles comerciales. Su capacidad para aportar decenas de millones de dólares a transacciones individuales les ha permitido adquirir algunos de los inmuebles más deseables, independientemente del tipo de producto o la geografía. Por término medio, los inversores institucionales tienen alrededor del 10% de sus inversiones de capital en activos inmobiliarios comerciales, una cifra que sigue aumentando.
Una de las razones por las que los inversores institucionales se sienten atraídos por el sector inmobiliario comercial es que les permite diversificar sus carteras. El mercado de valores, por ejemplo, puede experimentar altibajos dramáticos.
Los bienes inmuebles, en cambio, tienen muy poca correlación con el mercado de valores. Una forma de protegerse contra la volatilidad económica general es invertir en bienes inmuebles, ya que su valor tiende a ser más estable. La diversificación, a través del sector inmobiliario o de otro tipo, ayuda a los inversores a mitigar el riesgo.
Por el contrario, la cartera del inversor medio sólo tiene el 3% de los fondos asignados al sector inmobiliario. En la práctica, esto significa que la mayoría de los individuos no poseen ningún bien inmueble, mientras que un grupo selecto de individuos con un alto patrimonio neto (HNW) tiene importantes propiedades inmobiliarias.
Por ejemplo, el inversor acreditado medio dedica el 12% de su cartera a los bienes inmuebles. Alguien que quiera tener una cartera verdaderamente equilibrada podría intentar aumentar la asignación de bienes inmuebles aún más.
El Regla del 20% se hizo famosa gracias a la Oficina de Inversiones de Yale, que cuenta con una de las dotaciones más rentables de todos los tiempos. Su estrategia de inversión incluye una cartera equilibrada de la siguiente manera:
- 30% de existencias nacionales
- 30% bonos y valores
- 20% de bienes inmuebles
- 15% mercados extranjeros desarrollados
- 5% de los mercados emergentes
Al igual que Yale redujo drásticamente su dependencia de las acciones y los bonos hace 30 años, esperamos que los particulares empiecen a hacer lo mismo, especialmente ahora que se han ampliado las opciones de coinversión en bienes inmuebles.
Añadir a la cartera inmuebles multifamiliares, viviendas para personas mayores u otras formas de inmuebles comerciales es ahora una forma probada de diversificar la cartera con gran éxito.
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La diversidad de oportunidades de inversión
Una de las razones por las que la gente se siente atraída por los bienes inmuebles comerciales es que la clase de activos en sí misma es bastante diversa. Las propiedades pueden variar en tamaño, escala y precio, desde menos de 500.000 dólares hasta propiedades de 500 millones de dólares o más. Hay muchos tipos de productos entre los que elegir, como edificios de apartamentos multifamiliares, oficinas, propiedades comerciales, hoteles, edificios industriales, instalaciones de autoalmacenamiento, centros de datos, etc.
Dependiendo de los intereses personales o de los objetivos de inversión, las inversiones pueden incluir una serie de propiedades comerciales, y a menudo, en diferentes zonas geográficas.
Por ejemplo, se calcula que 10.000 "baby boomers" (nacidos entre 1946 y 1964) cumplen 65 años cada día, por lo que los inversores más avispados podrían considerar añadir viviendas para mayores a sus carteras de inversión.
Además, un inversor podría suponer que estos baby boomers preferirían jubilarse en climas cálidos, por lo que optaría por invertir en múltiples proyectos situados en el Cinturón del Sol o el Sureste. Incluso los millennials están influyendo en la creciente demanda de viviendas multifamiliares suburbanas.
En otras palabras, el sector inmobiliario comercial es una forma no sólo de diversificar la cartera de inversiones más amplia de alguien, sino que incluso dentro de esas inversiones inmobiliarias, hay abundantes formas de diversificar las tenencias específicas de bienes inmuebles.
Estrategias de inversión para cada nivel de riesgo
Al igual que hay muchos tipos de propiedades a considerar en diversas geografías, también hay diferentes estrategias de inversión que los inversores pueden considerar en función de su tolerancia al riesgo.
Las personas con mayor aversión al riesgo pueden sentirse atraídas por las inversiones de clase A, en las que los inmuebles son de nueva construcción o han sido renovados recientemente, están estabilizados y ya tienen liquidez. Estos proyectos tienden a generar menores rendimientos, pero conllevan un riesgo sustancialmente menor que otras estrategias de inversión.
Una alternativa sería considerar la posibilidad de invertir en una operación inmobiliaria de valor añadido. Las estrategias inmobiliarias de valor añadido suelen consistir en que un patrocinador adquiera un inmueble de bajo rendimiento, realice las mejoras necesarias para aumentar los alquileres y arrendar el inmueble, y luego lo estabilice antes de refinanciarlo o venderlo para obtener un beneficio.
La ejecución de una estrategia de inversión de valor añadido puede llevar tiempo y ser compleja, por lo que se considera que estos proyectos conllevan más riesgo. A cambio, sin embargo, los inversores pueden esperar obtener mayores rendimientos que si invirtieran en una operación ya estabilizada y con flujo de caja.
En el extremo más alejado del espectro se encuentran las operaciones de desarrollo o especulativas. Estos proyectos pueden requerir la demolición de un edificio existente y la limpieza del terreno para una construcción totalmente nueva. La construcción sobre el terreno suele requerir la obtención de una nueva zonificación y permisos a nivel local, lo que, dependiendo de la naturaleza del proyecto, puede llevar meses o incluso años.
Otro tipo de desarrollo especulativo sería la reconversión de una propiedad , como la transformación de un hotel de bajo rendimiento en un edificio de apartamentos multifamiliares o en un centro de residencia para personas mayores. Una vez más, estos proyectos son empresas importantes que requieren un patrocinador altamente cualificado. Sin embargo, aquellos que sean capaces de ejecutarlos se verán bien compensados (es decir, con mayores rendimientos) a cambio de asumir el riesgo asociado a estas operaciones.
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El apalancamiento amplía el alcance de las inversiones
La mayor parte de los inmuebles comerciales se financian mediante el "apalancamiento", un término elegante que significa simplemente algún tipo de financiación. Normalmente, el capital total de una operación sólo representa entre el 25% y el 30% de los costes totales. El resto se financia mediante un préstamo bancario u otro tipo de hipoteca.
Esto permite a los inversores adquirir bienes inmuebles a una fracción de su coste real, algo que no puede hacerse fácilmente al comprar el valor equivalente de las acciones, los bonos u otros valores tradicionales.
Por ejemplo, supongamos que tienes 500.000 dólares para invertir. Podrías gastar 500.000 dólares en adquirir acciones por valor de 500.000 dólares, o podrías utilizar esos 500.000 dólares para invertir en una propiedad comercial de 2 millones de dólares. Los 1,5 millones restantes se financiarían con un préstamo bancario.
Los alquileres recaudados de esa propiedad se destinarán a pagar ese préstamo y, con el tiempo, serás dueño de un inmueble de 2 millones de dólares habiendo puesto sólo el 25% de los fondos necesarios para adquirir el sitio.
Otra posibilidad es tomar esos 500.000 dólares e invertirlos en cuatro propiedades comerciales distintas, cada una de ellas con un valor de 500.000 dólares (2 millones de dólares en bienes inmuebles en total). Este enfoque le permite repartir su riesgo entre varias oportunidades en lugar de poner todo su capital en una sola operación.
En cualquier caso, se puede ver que el apalancamiento es un concepto poderoso en el sector inmobiliario comercial. La posibilidad de combinar el capital con la deuda permite a los inversores estirar sus dólares y ampliar el alcance de su inversión.
Un buen flujo de caja es siempre una inversión fiable
Otra razón para invertir en inmuebles comerciales es que, a medida que los inmuebles se estabilizan, tienden a generar un flujo de caja constante y fiable que luego se distribuye entre los inversores pasivos. Esto es especialmente cierto entre las inversiones en vivienda, donde tanto los precios de alquiler como las tasas de ocupación en la mayoría de los mercados rondan o se acercan a los máximos históricos.
Las viviendas para personas mayores, en concreto, se benefician de unas tasas de ocupación estables, ya que las personas mayores suelen preferir envejecer en su casa. Esto significa que los inversores pueden estar seguros de que, cuando las unidades se vendan, lo harán rápidamente y por un precio superior, ypor extensión, que sus ingresos pasivos seguirán llegando mensualmente.
El potencial de revalorización es real
Muchas personas invierten en bienes inmuebles por el flujo de caja constante que generan. Otros, sin embargo, consideran que el potencial de revalorización de una propiedad puede ser igualmente gratificante. Aunque la revalorización nunca está garantizada, los bienes inmuebles se han revalorizado históricamente para quienes los conservan durante largos periodos de tiempo.
A menudo, las propiedades siguen revalorizándose a pesar de la volatilidad de otros mercados.
Por ejemplo, entre marzo de 2020 y marzo de 2021, periodo que abarca la pandemia de COVID-19, los precios de los inmuebles aumentaron un asombroso 13,3%.
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Cómo funciona la valoración de inmuebles comerciales: Hay muchos factores que influyen en la capacidad de revalorización de un inmueble, como los tipos de interés actuales, los índices de nuevas construcciones y la geografía.
Por ejemplo, las propiedades en mercados de rápido crecimiento como Austin (Texas) y Phoenix (Arizona) han experimentado una revalorización de dos dígitos durante los últimos años.
Mientras tanto, el crecimiento interanual en Cleveland, Ohio, está justo por debajo del 5%. Dicho esto, incluso en los mercados de crecimiento más lento, las propiedades se han revalorizado históricamente más rápido que la tasa de inflación, lo que las convierte en una atractiva alternativa de inversión.
Ser propietario de un inmueble sin gestión activa
Una crítica común a la inversión en bienes inmuebles es que puede ser una gestión intensiva. Los inquilinos llaman a todas horas de la noche. Hay que responder a fugas, tuberías congeladas, inodoros atascados, etc. Alquilar unidades puede ser un reto y a menudo requerirá visitas durante la noche y los fines de semana, cuando los propietarios preferirían estar pasando tiempo con sus amigos y familiares.
Aunque estas críticas son válidas, sólo son válidas si se adopta un papel activo en el proceso de inversión. Es posible invertir en un fondo o sindicato inmobiliario en el que un patrocinador altamente cualificado y su equipo se encargan de todas las actividades de gestión diaria. Esto libera el tiempo de los inversores y les permite sentarse y cobrar ingresos verdaderamente pasivos.
Ventajas fiscales de la inversión en inmuebles comerciales
El Código de Impuestos Internos proporciona varios beneficios de ahorro de impuestos para aquellos que invierten en propiedades comerciales.
Estas ventajas de ahorro fiscal incluyen varios tipos de "depreciación". El primero es la depreciación lineal, que permite a los inversores compensar las ganancias producidas por la inversión en bienes inmuebles mediante una deducción fiscal anual por el desgaste razonable y la obsolescencia funcional con el paso del tiempo.
La amortización suele calcularse a lo largo de 27,5 años, lo que Hacienda considera la "vida útil" de un edificio residencial. Con la depreciación lineal, el propietario toma una fracción igual de esa depreciación cada año.
Como alternativa, un inversor puede optar por una depreciación "acelerada" utilizando lo que se conoce como un estudio de segregación de costes. Un estudio de segregación de costes separará los bienes muebles de los terrenos y las mejoras de los edificios, y luego asignará una "vida" útil a cada activo segregado.
Esto permite a los inversores adelantar la depreciación en los primeros años de propiedad, lo que a su vez puede dar lugar a decenas de miles (o más) de beneficios fiscales para los inversores. Los inversores también pueden optar a la amortización "extra" de las propiedades de nueva construcción hasta al menos diciembre de 2022, lo que reforzaría aún más estos ahorros fiscales.
Los inversores inmobiliarios también se benefician de herramientas de ahorro fiscal como el intercambio 1031. Al vender una propiedad, un inversor puede transferir los ingresos de esa venta a la compra de un activo "similar" (por ejemplo, otro activo inmobiliario de mayor valor) y, al hacerlo, puede aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital en el ínterin.
Conclusión:
Como puede ver, hay muchas razones por las que las instituciones y los particulares de alto poder adquisitivo llevan mucho tiempo invirtiendo en el sector inmobiliario comercial. Hoy en día, los inversores de a pie están siguiendo su ejemplo y a una velocidad récord. Los rendimientos de esta clase de activos hablan por sí mismos.
Por ejemplo, según el Consejo Nacional de Inversiones Inmobiliarias (NCREIF), el rendimiento de las inversiones en viviendas para mayores ha sido sistemáticamente de alrededor del 13%, muy por encima de los rendimientos que cabría esperar invirtiendo en el S&P 500.
De hecho, los datos indican que la rentabilidad media a 20 años de los inmuebles comerciales, independientemente del tipo de producto, supera a la del S&P 500. Estos rendimientos conllevan una mayor estabilidad de la cartera.
En resumen, quienes buscan generar ingresos verdaderamente pasivos y crear un patrimonio multigeneracional encontrarán pocas opciones mejores que los bienes raíces comerciales.
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