Tod Petty:
Hola. Mi nombre es Tod Petty y bienvenidos al podcast Senior Housing Unfiltered. Hoy es 16 de diciembre de 2020. No querrán perderse este programa. Jimmy y yo compartiremos los cambios de la industria que se avecinan en las viviendas para personas mayores y cómo afectan a nuestro futuro. No te vayas. Estaremos con usted.
Jimmy C.:
Tenemos un gran programa hoy, Tod. ¿Quieres hablarnos un poco de él? Es un poco diferente.
Tod Petty:
Lo es. Y con su música de introducción, la nueva música de introducción, ahora tenemos que actuar realmente para nuestro público.
Jimmy C.:
Bueno, estamos muy emocionados aquí en la oficina ahora.
Tod Petty:
Esa es una gran introducción. Bueno, hoy tenemos algo realmente especial. Nos preparamos, en el último par de semanas, para hacer un podcast que ahora vamos a hacer en enero del nuevo año llamado El mayor regalo del líder. Y no querrás perderte este podcast en enero porque vamos a hablar de ¿qué necesitan los seguidores?
Los seguidores necesitan líderes apasionados y los seguidores necesitan líderes comprometidos. Y sin esa combinación, ese elixir, nos vamos a quedar cortos siempre. Así que voy a hacer una pausa porque vamos a hacer eso el próximo mes. Y hoy vamos a tener algo diferente. Vamos a compartir con ellos una presentación que hicimos hace un par de semanas que los cambiará y los preparará para el 2021.
Jimmy C.:
Sí, absolutamente, Tod. Y tuvimos el placer de unirnos a Chris Meyer y a este Club de Café de la Construcción patrocinado por Cooper Construction. Es un club de desayuno exclusivo al que tuvimos el placer de unirnos. Y acortamos un poco el audio. No queremos aburrirlos con demasiado, pero esto es muy, muy buena información y creemos que ustedes van a beneficiarse de ella.
Tod Petty:
Sí, es probablemente alrededor de 15 minutos. Vamos a hablar de una pirámide de dinero. Vamos a hablar de la demografía. Vamos a hablar de los cambios regulatorios. Vamos a hablar de esta pandemia y de cómo todo esto combinado ha acelerado la llegada de un nuevo futuro en las viviendas para mayores. Vamos a hablar, por último, de una bifurcación del modelo de atención a la memoria de vida asistida que estamos llamando resort de lujo. Y luego vamos a hablar de un modelo de vida independiente para satisfacer las necesidades de una nueva generación que va a querer un último bocado de la manzana.
Jimmy C.:
Sí, absolutamente. Vas a escuchar muchas cosas buenas. Así que disfrutad.
Tod Petty:
Sí. Volveremos con usted después de la presentación. Manténgase en sintonía.
Este es un tablero muy limpio llamado la pirámide del dinero. No sé si puedes verlo o no, pero trataré de repasarlo para que puedas escuchar en la parte de atrás. Así que la pirámide del dinero no ha cambiado desde 1940, y la administración de la seguridad social ha estado siguiendo los ingresos desde entonces. Y no importa quién esté en el poder, no importa qué planes tengamos, no importa qué estímulos tengamos, esto nunca cambia. Y es realmente interesante. Así que, si puedes ver esto, el 20% de la población está en bancarrota. El 60%, vivirá en una lucha financiera de por vida. Tenemos buenas noticias. Ya viene.
Eso es el 80% de nuestra población. Y en el 20% superior, el 15% se gana bien la vida, el 4% es próspero y el 1% es rico. Esto nunca cambia, pase lo que pase. Puede que cambie en el futuro, pero no lo ha hecho en los últimos 40 o 50 años. Por lo tanto, lo que esto comparte con nosotros es que tenemos que hablar con el 5% más rico para averiguar qué es lo que están haciendo para ser prósperos. Y eso es difícil de encontrar, excepto que yo diría que esta es probablemente una sala llena de personas que son apasionadas y comprometidas, o no estarían aquí esta mañana temprano en el gran show de Chris, donde quiera que esté. Así que la otra forma de ver esto es que tenemos que ser cautelosos si no podemos llegar a este 5%, tenemos que ser cautelosos con el 95% de la información que estamos recibiendo porque la mayoría está equivocada.
Y así, mientras te sientas durante el último año y escuchas Zoom y podcasts, te desafiaría a ser muy discreto sobre lo que estás escuchando. Porque en primer lugar, sabemos que mucha gente no tenía nada que hacer, así que todos decidieron tener un podcast. Todos decidimos tener una conferencia de Zoom. Y no puedo decirte con cuántas personas hemos hablado que, ha sido beneficioso a veces, pero mucho de ello es sólo información regurgitada. Así que voy a tratar de compartir algo nuevo con ustedes hoy. Y tú puedes determinar dónde caigo en esta pirámide en cuanto a información valiosa. Así que, gracias.
Así que la industria de la vivienda para mayores. Para compartir un poco de antecedentes, he estado en la industria 20 años y he estado involucrado en 50 proyectos. Por lo tanto, durante los primeros 15 años, co-fundé Thrive Senior Living aquí en Atlanta, y trajimos 23 edificios de la tierra, todos los centros turísticos, AL / cuidado de la memoria. Esto fue justo después de 2008, cuando todo el mundo dijo que no hicieran nada, se está hundiendo. Y vimos un camino para la tecnología mezclada con los edificios para ofrecer un nuevo producto.
Así que sacamos esos edificios del suelo y tuvimos un gran éxito en los primeros días, sobre todo cuando no había mucha gente con tecnología en el espacio. Por lo tanto, estábamos viendo los edificios, $ 12 millones de arrendamiento con 18 meses. Tuvimos una transacción en ellos, disponer de ellos en unos 24 meses con multiplicadores de alrededor de 2,25. Por lo tanto, pensamos que era nuestro gran plan cuando mucho era el mercado en ese momento.
Pero las cosas empezaron a cambiar. Todo el mundo entró en el mercado y dijo: "Vaya, este es un gran lugar para estar". Estoy acostumbrado a alquileres de 500 u 800 dólares al mes, y ahora veo que puedo conseguir alquileres de 5.000 dólares al mes de personas mayores. Y la estadística no ha cambiado. Tenemos 10.000 personas que cumplen 65 años o más cada día. Y estos son los baby boomers, y esta es la generación de Woodstock. Y yo te desafiaría y diría que no sólo no van a querer ningún tipo de gestión de medicamentos, sino que van a exigir que se suministren varios medicamentos en la industria de las viviendas para mayores. Y estamos viendo cambios en las regulaciones para la marihuana medicinal en todo el país.
Así que en 2017 cambié al mercado medio. Me fui a Florida, me asocié y fundé Mainstay Senior Living, donde buscamos activos en dificultades, muy en dificultades, los REITs se estaban deshaciendo de ellos, y conseguimos grandes ofertas. Teníamos una plataforma integrada verticalmente. El señor con el que trabajé era brillante e invertimos 4 o 5 millones de dólares en los edificios. Teníamos una base baja y podíamos cobrar un alquiler entre 500 y 1.000 dólares menos que los demás. Y los llenamos porque el mercado medio de viviendas para mayores es de entre el 40 y el 60%. Hay un debate sobre el número de personas sin servicio.
Así que todos los productos que se ven en las esquinas y que han surgido de la tierra se dirigen al 10% de los ingresos más altos. Ese es el objetivo. Tienes que entrar en un punto de precio de 4.000 o 5.000 dólares, lo que deja el 60% del mercado sin servicio. Así que aquí están los diferentes modelos que hemos visto construir en los últimos 10 años. Tienes la enfermería especializada, que está desapareciendo. Ya nadie quiere ir a la enfermería especializada. Tienes la vida asistida y el cuidado de la memoria. Esos son los hermosos edificios en cada esquina de Atlanta que están entre el 30% y el 50% de su capacidad ahora mismo. No sé quién los ha financiado, se ha invertido mucho dinero en ellos. Tienes la vida independiente, que es para la gente que no necesita cuidados. Y luego tienes 55 adultos activos.
Todas estas plataformas se han construido principalmente de forma autónoma, en general productos independientes, para satisfacer a un determinado grupo demográfico. Así que todo esto ha cambiado con COVID-19. Y no creo que vayas a escuchar eso en ningún otro sitio. Cuando te metas en tus reuniones de Zoom te dirán que estamos esperando a que se descongele la equidad, que volveremos a funcionar, que llenaremos estos edificios, pero han cambiado muchas cosas.
Las cosas que han cambiado, uno es la demografía está cambiando, va a hablar de eso. Número dos, con la demografía, lo que los clientes están exigiendo, número dos, COVID-19 en tres reglamentos. Vamos a mostrarles la siguiente tabla, Jimmy. Así que, aquí está el nuevo modelo. Lo que voy a intentar hacer es tratar de explicar una convergencia, la demanda de un nuevo producto que estamos viendo.
El problema que tenemos ahora es que no hemos tenido admisiones en los últimos seis meses en las residencias asistidas y en la atención a la memoria debido a los cierres. Hay una tasa de deserción del 40% en las viviendas para mayores cada año. Así que no importa qué productos tengas, vas a perder el 40% de tus clientes porque no se van a quedar allí para siempre. La duración media de la estancia es probablemente de 12 a 18 meses, y se está reduciendo cada vez más porque la gente no va hasta que es absolutamente necesario. Lo que significa que van cuando los niveles de agudeza, su necesidad es mucho mayor que antes. Así que si hay un 40% de desgaste en un edificio de cien unidades, eso significa que vas a perder 40 residentes al año. Así que en los últimos seis meses, has perdido la mitad de eso. Así que los propietarios han perdido el 20% de sus clientes en los últimos seis meses y no han sido capaces de reemplazarlos. Y está poniendo presión en su línea de fondo.
Y el segundo problema que tienes es que cuando todo el mundo se está moviendo en el espacio y marginando la asistencia sanitaria y hablando de sus hermosos bistros, que me gustan, sus hermosas chimeneas, hablan de la persona mayor de 87 años que baja a las cuatro y se toma una cerveza en su bistro y habla de los viejos tiempos. Bueno, puedo decirles, estando en la industria tanto tiempo como yo, que eso no sucede. Cuando estás en una residencia asistida, tienes más de 85 años. La edad media es de 87 años. Tienes tres o cuatro comorbilidades; vas allí porque tienes pérdida de memoria. Por encima de los 85 años, uno de cada dos tiene demencia y uno de cada tres tiene Alzheimer.
Así que la razón por la que van es porque necesitan atención. Así que se trata de la asistencia sanitaria, pero el grupo de desarrollo dijo que no. Se trata de hermosos edificios, grandes espacios, que creo que Melissa va a hablar de eso, no diseñaron el edificio para la asistencia sanitaria. Así que ahora tenemos una pandemia. Nadie sabe cómo poner en cuarentena. Nadie tiene sistemas para cuidar a los residentes. Y hay mucha gente descontenta porque nadie se preocupa del bar. Nadie se preocupa por el bar de la residencia asistida. Y la normativa permite que la gente se quede más tiempo en la residencia asistida porque el Estado no quiere que tengan que pagar a sus beneficiarios en la enfermería especializada.
¿Qué va a pasar con este modelo de atención a la memoria de AL? Se va a diseñar para que la gente se quede más tiempo. Va a ser un edificio post COVID-19, así que tendremos controles de temperatura cuando la gente entre en la habitación, tendremos climatizadores que muevan el aire con más frecuencia, tendremos lavadoras y secadoras en la habitación del residente. Y quien desarrolle ese modelo podrá cobrar más alquiler después de la pandemia que antes y llenarlo, porque todos los edificios no están equipados ahora mismo para hacerlo.
La segunda cosa que va a suceder es que este grupo de vida independiente, que es el baby boomer de 75 años, no va a gustar el producto que está en el suelo ahora mismo porque quieren un lugar fresco y de moda. Así que ellos son los que, aunque construimos para los adultos mayores, son los de 75 a 85 años los que quieren el bar. Van a estar a las cuatro en el bistró, intentando ligar con alguien.
Si nos fijamos en las estadísticas, la mayoría de las personas de entre 70 y 80 años sufren la muerte de un ser querido o un divorcio. Es una de las tasas de divorcio más altas de los grupos demográficos. Sí. Así que cuando eso sucede, se mudan por razones financieras. Están dispuestos a deshacerse de su activo, a gestionar su patrimonio porque no tienen pensión, y se van a mudar cerca de los nietos. Y cuando se mudan, quieren alquilar. Y puedes leer sobre esto todos los días. Así que van a querer ir a un lugar donde puedan tener su propio apartamento, pueden hacer sus propias comidas si quieren, pero van a querer un bar de punto de venta. Van a querer una piscina sin entrada, van a querer conocer gente. Querrán entretenimiento, seguridad, protección. Y la tecnología es tal ahora que podemos llevarla al edificio donde no tienen que ir a una residencia asistida.
No iré a una residencia asistida hasta que me falle la memoria y me arrastren hasta allí. Y entonces no lo sabré. Así que este nuevo modelo es una gran oportunidad para un modelo independiente que ofrezca eso al cliente. Y luego el after 55 va en la misma línea. Para aquellos que quieren una circunstancia de gestión de la riqueza, donde venden su activo, pueden moverse, y tienen los servicios prestados a ellos sin la asistencia sanitaria con las personas que no tienen andadores y sillas de ruedas, hay oportunidad allí.
Volvamos muy brevemente, y luego terminaré aquí con el mercado medio. Sabemos que el 1 de agosto 8.000 hoteles se declararon en quiebra. Esos activos de la hospitalidad, no sé si van a volver, y un montón de REITs se están deshaciendo de ellos ahora mismo. Y tienen muy buenos huesos para remodelar en la vida independiente. Los vemos a un precio muy inferior al de una nueva construcción para una residencia asistida.
Y vemos el apetito de los inversores por los activos en dificultades reconvertidos en viviendas para mayores frente a la falta de dinero que persigue el viejo modelo. El viejo modelo que era nuevo hace un año, ahora está bastante deteriorado. Y hay un montón de capital por ahí. Estamos escuchando de la gente todos los días. Como, "Oye, sólo desplegamos el 30% de lo que teníamos en nuestro fondo de mil millones de dólares y necesitamos desplegarlo. ¿Qué tienes disponible?" Y se dirigen a los activos de 55 años, se dirigen a la vida independiente, les gusta el nuevo modelo de cuidado de la memoria de AL, pero realmente les gustan los activos de hospitalidad en dificultades.
Jimmy C.:
Bienvenidos de nuevo chicos. Espero que hayáis disfrutado de este vídeo. Tod, ¿podrías hablarnos un poco de por qué es tan importante de cara a 2021?
Tod Petty:
Sí. Lo que quiero que la audiencia se lleve de la información que compartimos hoy, Jimmy, es un par de cosas. En primer lugar, el viejo dicho, todos sabemos que la definición de la locura es hacer lo mismo una y otra vez, y pensar que vas a obtener un nuevo resultado. No podemos seguir haciendo lo mismo que hemos hecho en los últimos 10 años en la vivienda de la tercera edad y pensar que vamos a obtener un resultado diferente. Tenemos que cambiar. Y quiero que el público esté preparado para este cambio.
La segunda cosa que todo el mundo debe entender es que el dinero no desaparece. Sólo se mueve y el dinero se está moviendo ahora.
Jimmy C.:
Oh, absolutamente.
Tod Petty:
El dinero no desaparece; se mueve y necesita ser reinvertido. Y hay que reinvertirlo en un nuevo modelo en el futuro como resultado de la demografía y los cambios que se han producido. Así que hay una gran esperanza. Hay una gran visión y una gran oportunidad para servir al mercado medio, para servir a los adultos mayores menores de 85 años que quieren relevancia, quieren un producto más asequible que pueda llevar la asistencia sanitaria a su comunidad. Hay una oportunidad para crear un modelo de atención sanitaria de lujo y hay una oportunidad, por desgracia, porque hay una hostelería en dificultades, hay una oportunidad para comprarla, reutilizarla a un precio asequible, y volver a emplear a todos los que trabajaban allí. Así que esta gran oportunidad, pero tenemos que cambiar. La vida es un cambio continuo, y la victoria pertenece a aquellos que son capaces de hacer el cambio también. Una constante que siempre tenemos es el cambio.
Jimmy C.:
Bueno, definitivamente vamos a tener muchos cambios en 2021. Y hablando de 2021, Lloyd Jones va a tener algunas noticias emocionantes. Pronto lanzaremos nuestros nuevos sitios web. Sí. Sitios web con la S plural. No sólo estamos renovando nuestro sitio web actual para nuestra división de inversión y desarrollo, sino que también estamos añadiendo sitios web dedicados para una división de vida de la tercera edad y para la gestión multifamiliar de Lloyd Jones. Así, los visitantes podrán conocer mejor las soluciones que ofrecemos en el ámbito de las viviendas multifamiliares y para mayores.
Tod Petty:
Sí. Eso va a ser grande, también, porque estamos combinando la oficina de Miami en la Bahía de Brickell, y luego también la oficina de Ponte Vedra y la oficina de viviendas para personas mayores, sólo la transmisión de todos juntos. Vamos a traer todos nuestros blogs, todos nuestros podcasts, todos nuestros entregables, todas nuestras descargas gratuitas estarán disponibles en el sitio web de Lloyd Jones Senior Living. Esperamos con interés, y vamos a mantener a la gente al tanto de eso también.
Jimmy C.:
Sí. Compartiremos más con nuestros oyentes cuando los sitios se lancen a principios de 2021, pero estamos deseando ofrecer esta experiencia a todos los que visiten Lloyd Jones en la web.
Tod Petty:
Sí, así que gracias a todos por visitar hoy. Apreciamos su lealtad. Nuestra mayor búsqueda es aportar valor a ustedes. Y recuerden que el mes que viene haremos El mayor regalo del líder de lo que podemos devolver a la gente. Así que, gracias. Se trata de Tod Petty y Jimmy Carrion, Senior Housing Unfiltered. Que tengan una Feliz Navidad y nos vemos el próximo mes. Gracias.
