Mediante la ejecución de una estrategia de valor añadido, muchos inversores han podido aumentar la rentabilidad de sus inversiones multifamiliares. Las inversiones de valor añadido suelen dirigirse a activos que tienen un flujo de caja existente, pero que también ofrecen el potencial de aumentar ese flujo de caja mediante el reposicionamiento y la realización de mejoras en el inmueble. Como resultado, la propiedad puede obtener rentas más altas, atraer inquilinos de calidad, aumentar la satisfacción/retención de los inquilinos, así como aumentar la eficiencia operativa.
Según el informe de Yardi Matrix, los alquileres multifamiliares de Estados Unidos crecieron un 3,2% interanual de mayo de 2018 a mayo de 2019. Los operadores multifamiliares suelen aumentar los alquileres, pero además pueden conseguir una prima de alquiler aún mayor en los activos que tienen margen de mejora.
En el sector inmobiliario multifamiliar, hay muchas maneras en que un operador puede reposicionar la propiedad y crear valor. Esto incluye añadir valor en forma de renovaciones interiores, mejoras exteriores de la propiedad y servicios para lograr una mayor comerciabilidad y comodidad para los residentes. Las mejoras estratégicas pueden convertir un activo de bajo rendimiento en un activo de alto rendimiento. Dichas mejoras incluyen la renovación de las unidades interiores con electrodomésticos, armarios, suelos, iluminación y accesorios de fontanería mejorados, dependiendo del mercado y del nivel de mejoras que se justifiquen. Los servicios comunitarios mejorados suelen incluir un centro de fitness ampliado, zonas de ocio al aire libre y la modernización del club. Una vez que el operador haya ejecutado con éxito el programa de valor añadido, la propiedad debería producir una prima de alquiler además del crecimiento estándar de los alquileres en el mercado. Las oportunidades exitosas de valor añadido ofrecen un flujo de caja durante el periodo de mantenimiento y una revalorización del capital en el momento de la venta.
Las tres principales recomendaciones de Lloyd Jones pueden agruparse en: renovaciones interiores, atractivo de la acera y mejora de los servicios.
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1. Renovación interior: La mejora de las unidades en sí suele incluir nuevos armarios o electrodomésticos y quizás un mejor suelo. Esto añade valor a la vez que ayuda a mantener una baja rotación, ya que estos cambios mejoran directamente la calidad de vida de cada residente. Al mismo tiempo, estas mejoras de eficiencia energética y reducción del mantenimiento suelen reducir los gastos de funcionamiento del inmueble.
2. Atractivo de la acera: La mejora del paisaje del edificio no sólo puede agradar a los inquilinos, sino que también es probable que llame la atención de posibles nuevos residentes.
3. Mejora de los servicios: Esto puede resultar de la mejora de los servicios existentes, como piscinas o gimnasios, o de la creación de nuevos servicios, como un parque para perros o un sistema de taquillas para paquetes de Amazon. Estos cambios ofrecerán a los residentes beneficios a los que normalmente es difícil acceder en otros tipos de vivienda.
Los inquilinos suelen oponerse a las subidas de los alquileres. Tienen muchas opciones en materia de vivienda multifamiliar, por lo que es fundamental que los operadores apliquen estrategias que ofrezcan servicios únicos o demandados por los que los residentes estén dispuestos a pagar alquileres superiores. Sin la satisfacción de los residentes, no hay rendimientos fructíferos para la inversión.